Как превратить устаревший БЦ в современный офис

Каждый третий бизнес-центр Москвы морально устарел – в течение 8-10 лет любой объект коммерческой недвижимости, если собственник не предпринимает никаких действий, теряет один уровень классности: переходит из А класса в В+, из В+ в В или даже С. По оценкам аналитиков, к 2020 году в столице устаревших бизнес- и торговых центров будет более 40%. А это значит, что даже при восстановлении экономики повышать арендные ставки в данных объектах не получится. Управляющая компания City&Malls PFM использует ряд приемов, позволяющих замедлить процесс физического износа и морального устаревания офисного здания.

Модернизация инженерных и телекоммуникационных систем.

Модернизация инженерных систем и внедрение энергоэффективных технологий позволяет если не повысить, то сохранить на прежнем уровне класс объекта, а также снизить потребление энергии в среднем на 20-30%, а в отдельных случаях на 50%. Это ведет к уменьшению OPEX. Только замена некачественных труб на объекте свыше 20 тыс. кв. метров экономит в год более 1 млн рублей на коммунальных платежах.

Использование энергоэффективных систем освещения оптимизирует потребление электричества на 25-30%. Одно из наименее капиталоемких и быстроокупаемых мероприятий при проведении модернизации инженерии — установка светодиодного освещения.

Приточно-вытяжные установки с рекуперацией тепла, датчики движения, использование экологичных решений, таких как раздельный сбор мусора, – все это работает на имидж бизнес-центра любой классности.

Уровень БЦ определяют стандарты используемых информационно-телекоммуникационных технологий. Высокоскоростные услуги связи, доступ к облачным технологиям, наличие как минимум двух провайдеров, работающих на объекте, — стандартные требования к современным бизнес-центрам.

Реконструкция БЦ.

Реконструкция БЦ с изменением планировки и функционального назначения помещений проводится преимущественно в объектах класса В, (объекты класса А нуждаются со временем в реконструкции интерьеров и фасадов, но не перепланировках, в объекты класса С собственники, как правило, не стремятся инвестировать существенные средства). На время реконструкции БЦ не закрываются, работы выполняются поэтапно, в соответствии с графиком. Наиболее типичные примеры реконструкции офисных объектов с изменением функционального назначения площадей – это открытие на первых этажах БЦ бутиков, на верхних — видовых ресторанов. В БЦ открываются коворкинги, конференц-залы и даже спортзалы, создаются agile-офисы. По этому примеру пошли многие БЦ класса В+ и В. Изменение планировки, появление новых функциональных зон может повысить классность объекта.

Средняя стоимость реконструкции объекта – 20-30 тыс. рублей на 1 кв. метр. В Москве за последние пять лет реконструкция проводилась в 60% объектов класса В и В+.

Улучшение имеющейся инфраструктуры. Чтобы БЦ всегда был интересен арендаторам и оставался конкурентоспособным, необходимо не только проводить реконструкцию, но и улучшать инфраструктуру объекта: облагораживать территорию, увеличивать количество парковочных мест, в соответствии с пожеланиями арендаторов открывать велопарковки или спортцентр и т.д. Важную роль в создании атмосферы офисного центра играют инфраструктурные арендаторы. Когда офисный рынок Москвы только зарождался, в БЦ к инфраструктурным арендаторам можно было отнести только продуктовые магазины, которые арендовали площади на первых этажах учреждений и производственных помещений, переделанных в офисные центры. К 2005-2007 году было построено несколько млн кв. метров новых деловых площадей. В новых БЦ открывались столовые, кафе, рестораны, арендаторы, оказывающие бизнес-услуги: нотариальные конторы, отделения банков, копировальные центры, курьерские службы и т.д. Следующий этап появления новых инфраструктурных арендаторов приходится на 2008-2013 годы. В это время на территории БЦ стали появляться салоны красоты, спортивные центры, химчистки и т.д. Параллельно в ряде случаев происходила ротация несетевых арендаторов на сетевые и более качественные концепции. Офисные объекты постепенно становятся lifestyle-центрами.

Поколение миллениалов и поколение Z, которых к 2025 году будет более 70%, ценят баланс между работой и отдыхом – соответственно, необходимо создавать условия, при которых сотрудники БЦ имели бы возможность на территории офисного центра не просто комфортно работать, но и с пользой проводить время, отдыхать. Улучшение инфраструктуры значительно менее затратно по сравнению с реконструкцией и модернизацией БЦ и окупается, как правило, в течение года. Изменение инфраструктуры проводится в БЦ всех классов, за последние 5 лет те или иные изменения происходили в 90% всех БЦ Москвы.

Организация мероприятий на территории БЦ. Например, проведение фестивалей, ярмарок, выставок картин современных художников, организация лекториев, просмотров модных кинофильмов, то есть создание коммуникационных площадок, лаундж-зон. Как правило, мероприятия на территории БЦ проводятся либо в объектах класса А, либо в лофтах, позиционирующих себя как кластерные зоны, ориентированные на арендаторов творческой направленности. Каждый фестиваль, выставка, бизнес-конференция может привести к заключению до 1-5 новых договоров аренды. Мероприятия на территории БЦ проводят не более 10% управляющих компаний московских БЦ.

Редевелопмент. Одна из наиболее затратных мер. Подразумевает не просто изменение планировки, но и новое строительство дополнительных площадей, новых корпусов БЦ. В этом случае новые корпуса БЦ можно спроектировать таким образом, чтобы класс строящегося объекта изначально был выше, чем первая очередь БЦ. В течение последних пяти лет редевелопмент БЦ заключался в том, что офисные площади перестраивались в апартаменты. В Москве было перепрофилировано в апартаменты более 20 бизнес-центров.

Генеральный директор УК City&Malls PFM Алексей Емельянов: «У любого здания и офисного центра в том числе есть жизненный цикл, после которого собственнику выгоднее снести объект и на его месте построить новый современный комплекс. Однако при проведении своевременной реконструкции здания, модернизации инженерных и телекоммуникационных систем, взвешенной арендной и маркетинговой политике, БЦ может быть востребован в течение многих десятков лет. ДК «Симоновский» — яркий пример того, как редевелопмент позволяет вдохнуть новую жизнь не только в устаревшие здания, но и стать центром притяжения всего района. Сегодня на месте производственных площадок завода «Динамо» работает деловой квартал, который аккумулирует большой поток людей, придавая импульс дальнейшему развитию городского пространства».

Справка о компании City&Malls PFM

City&Malls Property&Facility Management — один из ведущих игроков рынка Москвы по управлению и эксплуатации коммерческой недвижимости. На сегодняшний день общая площадь объектов, находящихся в управлении компании, превышает 500 000 кв. м, а количество арендаторов − 3 000.

City&Malls PFM управляет объектами коммерческой недвижимости, ориентируясь на принципы оперативности, качества и эффективности.

Цитаты:

29 июня 2021 года в одной из Московских ФМБА клиник проводилась сложнейшая операция по эндопротезированию коленного сустава.

Сберлогистика, компания экосистемы Сбербанка, запустила собственные распределительные центры и курьерские службы 6 российских городах – Абакане, Астрахани, Белгороде, Майкопе, Пензе и Улан-Удэ.

Пермский филиал «АльфаСтрахование» защитил автопарк ГБУЗ Пермского края «Клинический фтизиопульмонологический медицинский центр» по договорам ОСАГО. Государственное бюджетное учреждение здравоохранения Пермского края «Клинический фтизиопульмонологический медицинский центр» осуществляет противотуберкулезную помощь населению Пермского края, проводит комплекс мероприятий, направленных на профилактику туберкулеза, диагностирует заболевание и работает с больными туберкулезом. «Медицинским центрам особ

PRSupport

Related Posts

Компания Estima обновила фирменный салон в Санкт-Петербурге

Комментарии к записи Компания Estima обновила фирменный салон в Санкт-Петербурге отключены

Ополаскиватели для рта могут снизить риск передачи коронавируса

Комментарии к записи Ополаскиватели для рта могут снизить риск передачи коронавируса отключены

Додо Пицца собирает подписи в защиту бургеров

Комментарии к записи Додо Пицца собирает подписи в защиту бургеров отключены

Хотите приобрести домен без лишних хлопот? С ProHoster это действительно возможно

Комментарии к записи Хотите приобрести домен без лишних хлопот? С ProHoster это действительно возможно отключены

УК «Альфа-Капитал» и Московская биржа открыли торги паями БПИФа «Альфа-Капитал Управляемые облигации» (AKMB)

Комментарии к записи УК «Альфа-Капитал» и Московская биржа открыли торги паями БПИФа «Альфа-Капитал Управляемые облигации» (AKMB) отключены

Семеноводство Венгрии

Комментарии к записи Семеноводство Венгрии отключены

«Тульский пивзавод» отпраздновал День поля

Комментарии к записи «Тульский пивзавод» отпраздновал День поля отключены

Что такое Business Execution Excellence и как добиться достижения цели

Комментарии к записи Что такое Business Execution Excellence и как добиться достижения цели отключены

Астролога Елену Соболеву внесли в базу Миротворца за посещение Крыма

Комментарии к записи Астролога Елену Соболеву внесли в базу Миротворца за посещение Крыма отключены

Автопарк Следственного комитета Свердловской области под защитой «АльфаСтрахование»

Комментарии к записи Автопарк Следственного комитета Свердловской области под защитой «АльфаСтрахование» отключены

Завершение торгов на валютном рынке 22.06 УК «Альфа-Капитал»

Комментарии к записи Завершение торгов на валютном рынке 22.06 УК «Альфа-Капитал» отключены

В 90% инцидентов с электросамокатами страдают сами пользователи – «АльфаСтрахование»

Комментарии к записи В 90% инцидентов с электросамокатами страдают сами пользователи – «АльфаСтрахование» отключены

Create Account



Log In Your Account



Яндекс.Метрика