Как превратить устаревший БЦ в современный офис

Каждый третий бизнес-центр Москвы морально устарел – в течение 8-10 лет любой объект коммерческой недвижимости, если собственник не предпринимает никаких действий, теряет один уровень классности: переходит из А класса в В+, из В+ в В или даже С. По оценкам аналитиков, к 2020 году в столице устаревших бизнес- и торговых центров будет более 40%. А это значит, что даже при восстановлении экономики повышать арендные ставки в данных объектах не получится. Управляющая компания City&Malls PFM использует ряд приемов, позволяющих замедлить процесс физического износа и морального устаревания офисного здания.

Модернизация инженерных и телекоммуникационных систем.

Модернизация инженерных систем и внедрение энергоэффективных технологий позволяет если не повысить, то сохранить на прежнем уровне класс объекта, а также снизить потребление энергии в среднем на 20-30%, а в отдельных случаях на 50%. Это ведет к уменьшению OPEX. Только замена некачественных труб на объекте свыше 20 тыс. кв. метров экономит в год более 1 млн рублей на коммунальных платежах.

Использование энергоэффективных систем освещения оптимизирует потребление электричества на 25-30%. Одно из наименее капиталоемких и быстроокупаемых мероприятий при проведении модернизации инженерии — установка светодиодного освещения.

Приточно-вытяжные установки с рекуперацией тепла, датчики движения, использование экологичных решений, таких как раздельный сбор мусора, – все это работает на имидж бизнес-центра любой классности.

Уровень БЦ определяют стандарты используемых информационно-телекоммуникационных технологий. Высокоскоростные услуги связи, доступ к облачным технологиям, наличие как минимум двух провайдеров, работающих на объекте, — стандартные требования к современным бизнес-центрам.

Реконструкция БЦ.

Реконструкция БЦ с изменением планировки и функционального назначения помещений проводится преимущественно в объектах класса В, (объекты класса А нуждаются со временем в реконструкции интерьеров и фасадов, но не перепланировках, в объекты класса С собственники, как правило, не стремятся инвестировать существенные средства). На время реконструкции БЦ не закрываются, работы выполняются поэтапно, в соответствии с графиком. Наиболее типичные примеры реконструкции офисных объектов с изменением функционального назначения площадей – это открытие на первых этажах БЦ бутиков, на верхних — видовых ресторанов. В БЦ открываются коворкинги, конференц-залы и даже спортзалы, создаются agile-офисы. По этому примеру пошли многие БЦ класса В+ и В. Изменение планировки, появление новых функциональных зон может повысить классность объекта.

Средняя стоимость реконструкции объекта – 20-30 тыс. рублей на 1 кв. метр. В Москве за последние пять лет реконструкция проводилась в 60% объектов класса В и В+.

Улучшение имеющейся инфраструктуры. Чтобы БЦ всегда был интересен арендаторам и оставался конкурентоспособным, необходимо не только проводить реконструкцию, но и улучшать инфраструктуру объекта: облагораживать территорию, увеличивать количество парковочных мест, в соответствии с пожеланиями арендаторов открывать велопарковки или спортцентр и т.д. Важную роль в создании атмосферы офисного центра играют инфраструктурные арендаторы. Когда офисный рынок Москвы только зарождался, в БЦ к инфраструктурным арендаторам можно было отнести только продуктовые магазины, которые арендовали площади на первых этажах учреждений и производственных помещений, переделанных в офисные центры. К 2005-2007 году было построено несколько млн кв. метров новых деловых площадей. В новых БЦ открывались столовые, кафе, рестораны, арендаторы, оказывающие бизнес-услуги: нотариальные конторы, отделения банков, копировальные центры, курьерские службы и т.д. Следующий этап появления новых инфраструктурных арендаторов приходится на 2008-2013 годы. В это время на территории БЦ стали появляться салоны красоты, спортивные центры, химчистки и т.д. Параллельно в ряде случаев происходила ротация несетевых арендаторов на сетевые и более качественные концепции. Офисные объекты постепенно становятся lifestyle-центрами.

Поколение миллениалов и поколение Z, которых к 2025 году будет более 70%, ценят баланс между работой и отдыхом – соответственно, необходимо создавать условия, при которых сотрудники БЦ имели бы возможность на территории офисного центра не просто комфортно работать, но и с пользой проводить время, отдыхать. Улучшение инфраструктуры значительно менее затратно по сравнению с реконструкцией и модернизацией БЦ и окупается, как правило, в течение года. Изменение инфраструктуры проводится в БЦ всех классов, за последние 5 лет те или иные изменения происходили в 90% всех БЦ Москвы.

Организация мероприятий на территории БЦ. Например, проведение фестивалей, ярмарок, выставок картин современных художников, организация лекториев, просмотров модных кинофильмов, то есть создание коммуникационных площадок, лаундж-зон. Как правило, мероприятия на территории БЦ проводятся либо в объектах класса А, либо в лофтах, позиционирующих себя как кластерные зоны, ориентированные на арендаторов творческой направленности. Каждый фестиваль, выставка, бизнес-конференция может привести к заключению до 1-5 новых договоров аренды. Мероприятия на территории БЦ проводят не более 10% управляющих компаний московских БЦ.

Редевелопмент. Одна из наиболее затратных мер. Подразумевает не просто изменение планировки, но и новое строительство дополнительных площадей, новых корпусов БЦ. В этом случае новые корпуса БЦ можно спроектировать таким образом, чтобы класс строящегося объекта изначально был выше, чем первая очередь БЦ. В течение последних пяти лет редевелопмент БЦ заключался в том, что офисные площади перестраивались в апартаменты. В Москве было перепрофилировано в апартаменты более 20 бизнес-центров.

Генеральный директор УК City&Malls PFM Алексей Емельянов: «У любого здания и офисного центра в том числе есть жизненный цикл, после которого собственнику выгоднее снести объект и на его месте построить новый современный комплекс. Однако при проведении своевременной реконструкции здания, модернизации инженерных и телекоммуникационных систем, взвешенной арендной и маркетинговой политике, БЦ может быть востребован в течение многих десятков лет. ДК «Симоновский» — яркий пример того, как редевелопмент позволяет вдохнуть новую жизнь не только в устаревшие здания, но и стать центром притяжения всего района. Сегодня на месте производственных площадок завода «Динамо» работает деловой квартал, который аккумулирует большой поток людей, придавая импульс дальнейшему развитию городского пространства».

Справка о компании City&Malls PFM

City&Malls Property&Facility Management — один из ведущих игроков рынка Москвы по управлению и эксплуатации коммерческой недвижимости. На сегодняшний день общая площадь объектов, находящихся в управлении компании, превышает 500 000 кв. м, а количество арендаторов − 3 000.

City&Malls PFM управляет объектами коммерческой недвижимости, ориентируясь на принципы оперативности, качества и эффективности.

«МегаФон» обеспечит надежной связью Кубок конфедераций FIFA 2017 и Чемпионат мира по футболу FIFA 2018

Компания «МегаФон» выбрана официальным поставщиком телекоммуникационной инфраструктуры и дополнительных услуг для обеспечения высокого качества связи на всех мероприятиях Кубка конфедераций FIFA 2017 и Чемпионата мира по футболу FIFA 2018. Сумма договора составила 4 251 340 200 рублей.

В рамках договора с компанией «Национальный центр информатизации» «МегаФон» обеспечит строительство, подготовку и эксплуатацию всей технической телекоммуникационной инфраструктуры на всех объектах, где будут проводиться спортивные мероприятия международного значения – Екатеринбург, Москва, Санкт-Петербург, Калининград, Волгоград, Казань, Нижний Новгород, Самара, Саранск, Ростов-на-Дону, Сочи. «МегаФон» развернет сеть на площади всех стадионов, обеспечит стабильную связь на тренировочных базах, в 400 гостиницах, офисах оргкомитета и ЦОДах. Читать далее ««МегаФон» обеспечит надежной связью Кубок конфедераций FIFA 2017 и Чемпионат мира по футболу FIFA 2018»

Декабрьские морозы не испугали связистов

Инфраструктура «МегаФона» выдержала аномальные 40-градусные морозы. Самым холодным днем стала среда, 21 декабря, когда столбик термометра во многих регионах Большого Урала опустился до — 42 градусов. За неделю зимней стужи оператору удалось сохранить качество связи и возможность пользоваться мобильным интернетом с уровнем доступности на 99,9%, что выше нормы, установленной Роскомнадзором (95%).

БС в морозы 3

«Несмотря на суровый температурный режим, наши абоненты всегда оставались на связи благодаря простым правилам: своевременное проведение плановых ремонтных работ, модификация и расширение сети в летний период. В текущем году количество таких работ увеличилось в 1,5 раза. На территории области мы регулярно проводим проверку электропитания, замену аккумуляторов, обновляем программное обеспечение на базовых станциях и т.д. Это позволяет нашим абонентам круглосуточно получать услуги самого высокого качества», – говорит директор по инфраструктуре компании «МегаФон» на Урале Антон Щербаков.

БС в морозы

Согласно статистике связистов, аномальные морозы – не самые частые виновники сбоев на сети. Популярной причиной инцидентов остаются внешние вмешательства, такие как обрывы волоконно-оптических линий связи (ВОЛС) в период проведения строительных работ сторонних компаний, массовое отключение электричества. Ситуация становится напряженной и в другие временя года. Например, весной, когда начинаются грозы или наводнения, а также поздней осенью, когда проходят ледяные дожди. Летом частая причина – перегрев оборудования.

БС в морозы 2

В 2016 году техническая служба оператора стала в 2 раза быстрее реагировать и устранять последствия погодных катаклизмов или программных сбоев. Новый подход позволяет абонентам оставаться на связи 24 часа в сутки без потери качества связи.

Работу сети Уральского филиала «МегаФона» фиксирует крупнейший в мире Единый центр управления сети, расположенный в Санкт-Петербурге. Главное его преимущество в том, что инженеры, которые фиксируют неполадки сети, могут не только наблюдать, но и в режиме реального времени устранять их. Например, сотрудники могут перенаправить трафик в обход поврежденной оптической линии, диагностировать снижение скорости доступа в интернет на определенных участках и устранить ее. Все это позволяет связистам своевременно реагировать на внештатные ситуации и улучшать качество работы сети.